재개발 아파트를 분양 받아 2012년 1월 3일에 이사를 하였다. 이사를 하기 전에 기존에 약 10년간 살고 있던 아파트를 2011년 8월부터 매도하겠다고 부동산 중개소에 내놓았지만 경기가 좋지를 않아 팔리지 않고 있었다. 다행히 2012년 6월 29일에 일시적 1가구2주택 양도세 면제 기간이 종전 2년에서 3년으로 연장된다는 시행령이 발포되었다. 그래서 나는 일단 아파트 매도 가격을 내리지 않고 부동산중개소에 내놓았다.

애초의 매도 가격은 6억5천에오퍼로 내놓았다. 매기가 없어 그 후에 6억2천으로 내려 오퍼를 내놓았다. 이후 운좋게도 나와 매도 경합을 벌였던 같은 평수의 아파트가 2002년에 6억 1,500만 원에 팔린 곳도 있었다. 여전히 아파트 경기(특히 대형 평수)가 안 좋아 다시 6억, 5억 7천, 5억 5천의 바닥시세까지 다운을 시켜 내놓았다.

2011년 8월 부터 2012년 6월에까지 전혀 아파트가 팔릴 기미를 보이지 않자, 아내는 집 수리를 해서 그냥 전세라도 놓잔다. 아파트를 공실로 마냥 비워 놓기도 마음이 아주 불편하여 1,000만 원 이상을 들여 새집처럼 수리를 한 후, 2012년 6월 30일자로 3억 3천에 전세를 놓았다. 전세를 놓을 때 임차인에게 조건을 달았다. 2014년 10월 말까지 팔아야 하니 매수자가 나타나면 반드시 내 집을 잘 보여 주라는 부탁을 하였다.

2012년과 2013년이 지나고 2014년에 들어서자 내 마음은 몹시 초조해지기 시작하였다. 2014년 10월 말까지 기존의 아파트를 팔지 못 하게 되면 일시적 1가구2주택 면세 기간 3년이 지나서 양도소득세를 내야 하기 때문이다. 기존 아파트는 새로 분양 받을 당시 딱지 프레미엄 8,000만 원을 더 얹어 주고 샀지만, 그 근거 서류는 어느 곳에서도 찾을 수가 없었다.

기존 아파트 구입 분양가 2억 3천만 원이고 이제 5억 2천 만원에 팔게 되면, 양도 차익이 2억 9천 만 원이 발생한다. 기존 아파트를 10년 이상 보유하였기에 장기 보유 특별 공제를 30%(2주택이라서, 1주택의 경우는 80%)를 받으면 2억 9천 x 0.3(30%) = 8천 700만 원, 법적 순수 양도 차익 = 2억 9천 -8천 700만 = 약 2억 원이다.

양도 소득세는 1억 5천 이상은 38%이다. 양도소득세 = 2억 x 0.38(38%) = 7천 600 만 원이다. 내지 않아도 될 세금 7,600 만 원을 내야 한다면 이 얼마나 억울하겠는가. 거기에다 현 재개발 아파트를 구입할 때 일시적 1가구 2주택으로 감면을 받았던 취득세도 더 내야만 하니, 대충 약 8.000만 원을 세금으로 내야 한다.

기존 아파트 외에 재개발 새 아파트를 분양 받았다. 새로 분양 받은 아파트의 잔금일은 2011년 11월 3일이었고 등기일은 2012년 7월 30일이었다. 통상은 두 날짜 중 빠른 날짜인 잔금일(2011년 11월 3일)이 기준이 된다. 그러나 새 분양 아파트를 구입할 경우 일시적 1가구 2주택 기간을 연장코자 편법으로 잔금 날짜를 뒤로 미루는 경우가 있어 아예 법으로 입주 통보 최초일을 새 아파트 구입 기준 시점으로 본다.

재개발 조합으로 부터 입주 통보일을 2011년 10월 31일 ~ 2012년 1월 30일로 통보 받았기에, 2014년 10월 30일이 만 3년이 되는 날짜이다. 이 날짜를 넘기면 양도소득세 감면 혜택이 사라지면서 약 8,000만 원 가량을 양도소득세로 내야 한다.

어쨌던 나는 오늘(2014년 7월 28일/월)에 기존의 아파트를 5억 2천에 계약하였다. 잔금일은 9월 30일로 약정하였다. 혹시 10월 30일을 턱걸이로 통과하는 모습을 피하고자 무려 1개월을 앞 당겨 매매계약을 성사 시킨 것이다. 이제는 두 발을 쭉 뻗고 편안하게 잠을 잘 수가 있을 것 같다.

물론 지금의 후자 아파트를 10년 정도 살다 팔면 양도세야 적겠지만, 앞 날은 누구도 잘 모르는 법이다. 재개발 조합원이라 저렴한 가격으로 분양을 받은데다가, 향후 10년 정도를 살 아파트이기에 약 3,000만 원을 들여 새 아파트를 리모델링했었기 때문이다. 지금의 아파트도 조합원이라 분양가가 저렴하게 적용되었기에 이 새 아파트를 팔더라도 양도소득세 2,000만 원 이상 내야 할지 모르기 때문이다.

9억 이상하는 고급 아파트의 경우 10년 이상 살았다면 마진(margin)의 80%까지 장기보유 공제가 가능하다. 그러나 이도 이명박 정부시절에 부자들을 위한 감세 정책이었다며, 2015년 1월 부터는 60% 밖에 적용이 안 된다. 만약 고급 아파트를 팔아야 한다면 2014년 중에 팔아야 양도소득세를 절감할 수 있을 것이다.